国土部调研用地成本 楼市调控或剑指土地供给

　　记者获悉,国土资源部（下称“国土部”）近期下发通知,部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是,今年新增了一项工作,需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。

　　在近期楼市调控政策密集出台的背景下,此项调研颇为引人关注。

　　主要调研土地成本

　　一名接近国土部的人士对记者表示,商品房成本调研是国土部门的一项例行工作,近几年都曾作过类似的操作,但主要是着眼于地价因素在房价中的占比等,今年把这项工作写入了正式文件之中。

　　国土部要求,上述35座重点城市需定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报,此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。

　　去年年中,国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查,以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。

　　房地产行业是不是暴利行业的争论一直都引发热议,房价的真实成本对于公众来说始终是一个难解之谜。

　　万通地产(600246,股吧)董事局主席冯仑去年曾公开表示,房地产开发商的平均资产收益率达不到5%,华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。

　　不过,2009年一个不争的事实摆在面前:越来越多的资金,包括中央企业,正在通过各种途径涌入房地产业。有专家曾指出,如果房地产业利润像开发商自己说的那样低,为什么会有如此之多的企业都想进入这个行业？

　　但在从业者对商品房成本讳莫如深的背景下,上述这种看似合情的分析总是缺乏具体的数据佐证。

　　公开商品房成本并非没有个案。早在2005年,福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本,在所列的23个楼盘成本目录中,商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等;销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算,开发商的利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的超过90%。

　　是否存在暴利频引争议

　　除了有助于证明开发商是否获取暴利外,探究房价成本在政府调控楼市的背景下有着更深远的意义。

　　去年全国两会期间,全国工商联曾递交了一份名为 《我国房价为何居高不下》的大会发言,称一项调查显示房地产项目开发中,土地成本占直接成本比例最高,达到58.2%。此报告直指地方政府成为房地产业十年高速发展最大的受益方。

　　此报告将房价之高的根源归因于地价,从而引发外界对于土地部门调控不力的批评。

　　而国土部去年6月专门发布报告称,通过对600多个房地产项目的调查,地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。

　　不过,鉴于2009年开始的地价过快上涨走势,国土部也通过改革和完善土地招拍挂制度,以及增加土地供应等多种手段来稳定土地市场。

　　国土部部长、国家土地总督察徐绍史近日在“未报即用”违法用地清查整改情况通报会上透露,为了积极参与房地产调控,将坚持和完善土地招拍挂制度,“我们已经做了一个试点方案。 ”

　　上述人士表示,此次调研重点城市商品房成本,除地价因素外,也希望通过一些中介评估机构,调研重点城市商品房建造、税费等方面的成本。

　　外界分析,在新一轮的房地产调控中,国土部的此项调研将为下一步的决策过程提供数据参考。国土部此前也多次表示,地价监测工作是土地参与国家宏观调控的重要技术支撑。

　　楼市艰难对峙考验买卖双方

　　平静的市场背后是对买卖双方的考验。对于房地产企业而言,房地产开发对资金的要求量极大,短期间内的资金充裕究竟能够持续多久本身就是一个未知数。

　　根据国家统计局的统计数据,2010年2月以来,房地产开发企业资金来源已经开始发生结构性变化,国内贷款占比持续下降,自筹资金占比稳步上升。此外,近期企业获得银行授信的额度也大大下降。在2010年1~3月,仅有北京金隅、恒盛地产、首创置业、云南城投(600239,股吧)几家房地产企业获得银行授信,且总金额不超过500亿元。 2010年4月至今,更是无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信。而在2009年,房地产企业从商业银行频频获得大额授信,工、农、中、建等国内多家银行全年向房地产企业发放的银行授信总额逾3300亿元。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示,政策调整对开发企业的销售业绩已经产生显著影响,部分企业已灵活调整销售策略。与此同时,企业融资和拿地也已受到显著影响:银行信贷和公开资本市场融资难度加大,多数企业拿地更为理性,高价拿地现象明显减少。此外,由于加强预售资金监管等多项政策的叠加效应,企业资金压力将显著加大,投资信心和开工建设可能受到较大影响。

　　对于购房者而言,政策重拳与房价坚挺的反差让人忧心。一方面,不少购房者期待着楼市调控能够将房价拉回到理想的高度,或是期待能够在市场的“底部”寻机出手;另一方面,很多购房者也担忧,随着需求的积累,新开楼盘数量的不断减少,未来的市场会再次出现一轮报复性的上涨,毕竟此前的房地产调控就曾经出现过这样 “越调越涨”的局面。

　　对后市的不确定性对普通的购房者产生了巨大的心理影响,这种担心从一定程度上也鼓励着开发企业继续着自己的定价策略,从而形成了一个相互博弈无从解开的死结,使得本轮的地产调控面临着“持久战”的危险。